Come si valuta un appartamento?

Scritto dalla Redazione Progeacasa il 27-01-2020

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Stabilire il valore di mercato di un appartamento a Roma non é sempre facile. Le varianti possono essere molteplici e soprattutto il calcolo della stima non é basato solamente sulle caratteristiche strutturali dell'immobile.

 Il valore di un immobile può variare a seconda di numerosi fattori e quelli fondamentali per iniziare una corretta valutazione immobiliare, sono:

1) quartiere e la posizione;

2) reale superficie commerciale;

3) tipologia dell'immobile;

Dopodiché bisognerà considerare tutte quelle specifiche caratteristiche che possono determinare un coefficiente, in positivo o in negativo, compreso tra il 5% e il 25%.

Questo perché il valore della stima non é basato solo sulle caratteristiche strutturali dell'appartamento ma anche su altri fattori. Per esempio un appartamento seminterrato in buono stato perderà il 25% dal valore base rappresentato da un appartamento ad un piano medio in buono stato nella stessa città, ubicazione e tipologia; mentre un attico può ottenere un coefficiente di merito fino al 20%.

Bisognerà infine valutare stato di conservazione, luminosità, esposizione, età edificio, possibilità di parcheggio, vicinanza dei mezzi pubblici o ad aree verdi ed altri elementi necessari per una più precisa valutazione immobiliare. 

E' evidente che non basta consultare le riviste del settore o usare i motori di ricerca per trovare immobili con caratteristiche simili, ma necessita di una specifica e qualificata conoscenza frutto di numerose esperienze professionali. 

 

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Superficie calpestabile o commerciale?

 

E' una delle domande che più frequentemente viene posta.

La superficie calpestabile o utile é la somma delle superfici interne su cui si può "camminare" ed al netto delle mura interne ed esterne.

La superficie commerciale, in base alla quale viene valutato l'appartamento, é la somma delle superfici lorde (compreso delle mura) con le aree esterne e delle pertinenze.

Bisogna specificare che non esistono specifiche norme dettate da legge per il calcolo della superficie commerciale ma é frutto di standard consolidato e ampiamente condiviso dagli addetti ai lavori.

Di seguito vi indichiamo alcuni dei coefficienti più comuni, da sommare alla superficie utile, per stabilire la superficie commerciale dell'appartamento:

mura interne: calcolati al 100%;

mura confinanti: calcolati al 50% (generalmente per calcolarle si maggiora del 10% la superficie utile);

balconi e terrazze scoperte: calcolati al 25%;

balconi e terrazze coperte: calcolati al 35%;

verande: calcolate al 60%;

giardino di appartamento e villetta a schiera: calcolato al 15%;

giardino di villa: calcolato al 10%

cantine e soffitte: calcolate al 20%;

posto auto scoperto: calcolato al 20%;

posto auto coperto: calcolato al 35%

box auto: calcolato al 50%

I valori di stima indicati forniscono solo un aiuto per avere un idea di massima per rendersi conto sommariamente del valore del proprio appartamento.

Il reale valore commerciale quanto più vicino alla concreta possibilità di realizzo potrà essere determinato solamente con un sopralluogo da parte di un professionista del settore.

 

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Valutazione di un appartamento occupato

 

Se decidete di vendere un appartamento di proprietà che è stato concesso in affitto il relativo contratto di locazione seguirà l’immobile, pertanto si potrà vendere non come libero bensì come occupato.

Un appartamento a Roma occupato sul mercato vale circa il 30% in meno di uno libero e comporta tempi abbastanza lunghi per la vendita.

Nella valutazione di un appartamento occupato si terrà conto di diversi fattori: la scadenza del contratto, le caratteristiche anagrafiche e socioeconomiche del conduttore e soprattutto dalla rendita che genera il contratto di locazione.

Generalmente, fatta salva qualche eccezione, non esiste prelazione di legge nei confronti dell’inquilino ma è buona regola metterlo al corrente della vendita potendo, il conduttore essere il maggior interessato all'acquisto.

 

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Valutazione di una nuda proprietà

 

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, significa vendere il proprio immobile mantenendo per sè il diritto di viverci per tutta la vita.

Ad esempio una coppia di persone anziane potrebbe vendere la nuda proprietà del proprio appartamento e condurre una terzà età più serena, senza dover rinunciare a vivere la propria casa, oppure ad esempio per poter aiutare i propri figli a comprare la loro prima casa.

Quindi l’usufruttuario è chi gode dell'utilizzo dell'appartamento per tutta la sua vita; (Attenzione perchè l'usufruttuario, se non stabilito diversamente, può anche affittare o vendere l’usufrutto a terze persone) mentre il nudo proprietario ha il diritto di proprietà sull'appartamento, ma non il diritto di goderne l’uso. I vantaggi nell'acquistare una nuda proprietà fondamentalmente sono due:

a) possiamo acquistare una casa ad un prezzo che altrimenti non avremmo potuto pagare;

b) che dopo un medio/lungo periodo si può realizzare un rilevante guadagno.

Per calcolare il valore dell'usufrutto bisogna conoscere l'età dell'usufruttuario e stabilire il valore della piena proprietà allo stato libero.

I valore dell'usufrutto vitalizio può essere determinato moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0,50%) e poi per il coefficiente stabilito in base all'età del beneficiario; la nuda proprietà si ottiene per differenza tra il valore dell'usufrutto e il valore della piena proprietà.

Esempio di calcolo dell'usufrutto

- valore della piena proprietà di un bene immobile: € 300.000,00;

- tasso di interesse legale: 0,50% (di interesse legale in vigore dal 1° gennaio 2015)

- età del beneficiario dell'usufrutto: 70 anni;

- coefficiente relativo (v. tabella): 80,00;

- rendita annua = € 300.000,00(valore piena proprietà) x 0,50% (tasso inter.)= € 1.500,00

- valore dell'usufrutto = € 1.500,00 (rendita annua) x 80 (coeff.) = € 120.000,00

- valore nuda proprietà = € 300.000,00 (valore pieno) - € 120.000,00 (usufr.) = € 180.000,00

Tabella sul calcolo dell'usufrutto e della nuda proprietà

Con D.M. 11 dicembre 2014 è stato fissato nella misura dello 0,5% annuo il saggio d'interesse legale, pubblicato sulla G.U. n. 290 del 15.12.2014. La modifica ha comportato anche l’adeguamento dei coefficienti per la determinazione degli usufrutti a vita e delle rendite o pensioni vitalizie.

 

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